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吴再学,贵州盾辉律师事务所主任律师,毕业于福州大学法学院,法律硕士研究生学历,2007年取得国家A类律师职业资格,主要执业领域:建设工程、买卖合同、承兑汇票、民间借贷等民商事纠纷、法律顾问、刑事辩护,贵州建设工程合同律师网(http://www.jsgcht.com)首席律师,尽职、尽责、高效的为委托人提供专业的法律服务。......[查看更多]  

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最高法院:受让抵顶工程款后取得的房屋能否排除强制执行?

案例索引

(2022)最高法民终16号,国家开发银行、张娜等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书


案件当事人


上诉人(一审原告):国家开发银行。


被上诉人(一审被告):张娜。

一审第三人:黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司。


一审第三人:黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司。


基本案情


国家开发银行上诉请求主要事实及理由:


(一)一审判决认定事实错误。张娜并未提交其为哈尔滨中安亿建筑工程有限公司(以下简称中安亿公司)法定代表人的相关证据,即使张娜是中安亿公司的法定代表人,张娜的行为也是代表中安亿公司,张娜不具备原告主体资格;张娜未提交盛恒基公司与黑龙江省鹰沙房地产开发集团有限责任公司(以下简称鹰沙公司)之间的施工合同等材料,亦未提交鹰沙公司与中安亿公司之间的相关房屋买卖合同等材料,不能认定“盛恒基公司将案涉房屋抵账给鹰沙公司后,鹰沙公司又将该房屋出售给中安亿公司”的事实。


(二)张娜对案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。


1.张娜主张案涉房屋系其抵顶工程款后取得的房屋而非为生活居住需要而购买。


2.《商品房买卖合同书》未办理联机备案,张娜在签订合同时已经知道了这一情况,存在严重过错,《商品房买卖合同书》不属于合法有效的合同。且《商品房买卖合同书》无签订日期,无法证明合同在人民法院查封之前签订。


3.张娜未提交已支付购房款的相关银行流水等证据,仅凭收据不能证明已实际支付了购房款,且张娜虽主张从中安亿公司处购买案涉房屋但其并未提供与中安亿公司的购房合同及支付购房款的证据,即使张娜支付了购房款那也是向中安亿公司而非向盛恒基公司。


2016年6月27日,中安亿公司(法定代表人张娜)与盛恒基公司签订施工合同,约定价款总金额暂定760000元。中安亿公司同意以工程款置换房屋。盛恒基公司同意以位于哈尔滨市松北区××道××号××小区××号楼××单元××号房屋抵偿工程款。同年6月28日,盛恒基公司资金支付会签单显示以工程款抵偿案涉房屋价款722000元。2017年12月30日,哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司向盛恒基公司开具黑龙江省单位往来资金结算票据,内容为抵顶案涉房屋房款282544元。


2017年12月30日,鹰沙公司作为案涉房屋的原工程抵款受让人,与转卖买受人中安亿公司共同向盛恒基公司提交案涉房屋的《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》,载明了案涉房屋坐落、建筑面积、转卖价格等内容,且经该公司法定代表人王志江签字。盛恒基公司与中安亿公司法定代表人张娜签订的《商品房买卖合同书》未载明签约时间,但合同约定2018年2月3日前交付房屋,建筑面积139.52平方米,按套计算,总价款为1004544元,付款方式为工程款抵顶房款。盛恒基公司为张娜开具了金额为1004544元的收据。2018年3月6日,张娜交纳了物业费及电梯费、煤气开栓费等费用。经哈尔滨市不动产登记中心查询,张娜名下无房屋信息。


裁判结果


最高法院经审查认为,本案的焦点问题是:张娜能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定,排除人民法院的强制执行。对此分析认定如下:


《执行异议和复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。


本案中,《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期,但合同约定付款方式为工程款抵顶房款,出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用,买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用,出卖人有权拒绝交付房屋。结合张娜提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间,可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示,故案涉《商品房买卖合同书》合法有效,合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。


张娜一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意,可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张娜,盛恒基公司亦为张娜开具了房款收据予以确认,应视为张娜已交付了全部购房款。另经原审查明,张娜名下无其他用于居住的房屋。


综上,张娜的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。


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